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  • 拋售資產,瀕臨紅線!華僑城安全了嗎?

      今天(12月2日),華僑城發布公告,截止11月30日,累積回購1.44億股,總金額高達9億元。財大氣粗的另一面卻是不斷傳出賣資產、賣股權,債務突出等問題。

      

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      作為央企,華僑城的融資優勢不容置疑,但如今卻踩中“三道紅線”,經營活動產生的現金流凈額連續三年為負。

      華僑城到底情況如何?

      01

      說起華僑城,估計大部分蜜友首先想到的是歡樂谷。

      華僑城的主業就是文旅+地產,但今年受疫情沖擊,加之近年來的擴張及文旅是個“慢”生意的特點,華僑城顯得也不如以前“穩”了。

      最近兩年,尤其是今年以來,華僑城頻繁賣資產,引發了媒體及購買者的關注。

      比如,今年10月,華僑城轉讓云南大理華僑城楊麗萍大劇院項目就引發了很多討論。

      兩年前,華僑城曾在昆明舉行“云南大會戰”啟動大會,結果今年9-10月,接連發布了旗下6個云南文旅項目的擬轉讓計劃。

      上個月,身邊有朋友就擔心之前是沖著華僑城的牌子買的重慶悅來項目的房子,如今華僑城卻要將這個項目賣了,以后二手房是否還有品牌價值?

      11月下旬,重慶悅嵐房地產開發有限公司70%股權被掛售,轉讓底價為29.19億元。

      不過,該項目華僑城是與成都一子公司股權(成都華僑城錦華投資有限公司50%股權,轉讓底價29.39億元)和29385.7056萬元債權打包捆綁銷售的。

      兩個項目捆綁銷售的金額近59億元。

      實際上,朋友從去年就開始擔心了。因為2019年11月,華僑城就曾以40.54億元底價公開掛售重慶悅嵐房產公司100%股權!

      該公司的主要業務是開發重慶悅來生態城的222.49畝商住項目,因該項目位于國家級兩江新區,加之央企操盤,是當地有名的房地產開發項目之一。

      彼時,重慶輿論對此是議論紛紛,華僑城是否要退出重慶市場?成為了大家最關注的焦點。只是后來無人接盤。

      朋友以為可以安心做個華僑城的業主了,誰成想一年后華僑城還是“鐵了心”要賣重慶的項目。也可能是吸取之前無人接盤的經驗,這次是出讓70%的股權,項目大概率可以繼續使用“華僑城”這個招牌。

      這在一定程度上,也能反映各地華僑城項目對此的擔憂。比如近期就有文章討論“華僑城頻繁賣出文旅項目,青島300億大城還穩嗎?”

      02

      其實,華僑城從2018開始,就在一邊甩賣、一邊擴張。

      從公開的報道來看,2018-2019年,華僑城集團分別出售了至少18家和11家子公司股權及債權。

      華僑城的操作,與“文旅城”這個概念密切相關。

      2019年報中,華僑城提到自己的戰略定位:擔當主題公園領導者、旅游產業領軍者、城鎮化價值實現者,發展模式則是:“文化+旅游+城鎮化”、“旅游+互聯網+金融”。

      “文旅城”曾被廣泛看好,但實際上,不少房企是打著這個概念拿了不少地,但真正要發展文旅城,周期長、對運營能力要求高,持續“燒錢”的特性突出,栽倒在這條路上的房企也不少。

      轉型之路并不好走,目前華僑城的房地產依然是其主要業務,而債務的問題也明顯起來。

      從華僑城上市公司深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱“華僑城A”)的三季報來看,今年1-9月,其營收333.94億元,同比增長11.83%;歸母凈利潤52.48億元,同比下滑12.50%。

      出現了增收不增利的情況,好在對應“三道紅線”來看,相比去年和今年上半年的“踩線”,三季報華僑城A是“險過”。

      三個指標都是瀕臨紅線,剛剛退回到安全線內:

      第一, 剔除預收賬款后的資產負債率為69.6%,紅線標準是不得大于70%;

      第二, 凈負債率為96.44%,紅線標準是不得大于100%;

      第三, 現金短債比為1.11,紅線標準是不得小于1。

      值得注意的是,華僑城A經營活動產生的現金流量凈額已連續三年為負數,2017-2019年分別為-79.14億元、-100.41億元和-51.88億元。而近5年,僅2016年該數字為正。

      

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      而最近5個季度,今年一季度華僑城A經營活動產生的現金流凈額為-127.9億。三季報中這一數值是轉負為正。今年全年能否轉為正值,還得看四季度的表現,畢竟今年1-9月,該數值依然為-22.38億元。

      

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      03

      華僑城一邊甩賣資產,一邊也在不斷拿地。

      今年上半年,華僑城A年內新獲取項目 14 個,新增建筑面積642萬平方米;公司累計土地儲備2802萬平方米,對應建筑面積5283萬平方米。

      半年報披露,存貨占總資產53.47%,比期初增加19.49%,主要為土地儲備及項目建設開發投入。

      而2019年,全年華僑城A累計獲取土地47宗,新增土地面積625萬平方米,計容建筑面積1,208萬 平方米。

      相比2017年全年新增土地面積269萬平方米,擴張的步伐還是很明顯。

      這也能解釋,為何在此前2015年已成功降杠桿,但此后負債率又逐漸攀升。

      另外,值得一說的是華僑城A的股價,相當“穩”。

      華僑城A上市時間是1997年,發行價6.18元/股。截止2020年12月2日收盤,其股價為7.28元/股。如果考慮通貨膨脹的因素,就更加慘不忍睹了。

      

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      “文旅”是個好概念,但如何把這個故事講好,落實好,還需要有很長的路要走。祝這些講文旅故事的企業們,能發展順利,讓投資者和消費者都能真正受益。


    (責任編輯:杜格麗)
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