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  • 背靠國企高調拿地,綠城中國彎道超車野心凸顯

      即便達成銷售目標,或許也名不符實?! ?/p>

    圖 / 百度百科

      日前,杭州年內第三批集中供地完美收官,除華潤置地、招商蛇口、保利等大型央企以外,本地濱江、綠城仍為主角。

      據了解,本批次供地中,總出讓 19 宗地塊,其中 9 宗以一輪低價成交,其中 8 宗封頂進入線下一次性報價,剩余 2 宗溢價成交,最終 19 宗地塊全部出讓成功,總土地出讓金額 430.6 億元。

      綠城中國控股有限公司(下稱 " 綠城中國 ")以 95.4 億元的價格摘得申花、閑林、龍塢 3 宗地塊,略勝濱江集團一籌,成為本地集中供地拿地榜單第二名,可謂拿地熱情高漲。

      事實上,在杭州今年 3 個批次的集中供地中,綠城中國始終保持高漲的拿地熱情,共摘得 12 宗地塊,耗資 280.76 億元,在拿地榜單中位列前茅。

      而自去年下半年房地產開發進入 " 黑鐵時代 " 以來,不少房企主動減少拿地數量以確保資金正常流動,綠城中國不但反其道而行,還多次高調拿地,不禁令人質疑身處 " 黑鐵時代 " 中的綠城中國究竟有何考量?

      【拿地熱情高漲】

      據好地網統計,杭州此次集中供地是杭州實施宅地集中供應以來出讓規模最小的一次,此次地塊總出讓面積 1568 畝,總起價 409.6 億元,與上一輪供地相比掛牌總建面減少了 136 萬方,減幅達 39.6%;總起價減少 22.6% 至 120 億元。

      不過,在克而瑞浙江區域看來,此次供地 " 雖然量少,但是質優 ",與此同時,據華夏時報報道,浙報傳媒研究院表示 " 可快速去化和已深耕板塊成房企首選 ",例如,本輪土拍中競爭十分激烈的板塊目前在售新盤去化均較快,未來去化速度可以得到很好的保障,所以吸引較多房企參與,同時,部分房企選擇進入的是已深耕的板塊。

      據了解,浙江,尤其是杭州地區為綠城中國深耕板塊中重要的城市之一,財報顯示,截至上半年末,綠城中國一二線城市的新增貨值占比高達 90%,主要集中在北京、杭州、寧波等重點城市。

      而綠城中國此次摘得地塊中,首先,申花、閑林地塊為熱門之地,綠城中國摘得此地塊不僅未來去化速度得到了保障,還對深耕板塊進行了進一步的補充,有助于實現綠城中國董事會主席張亞東此前提到的 " 到 2025 年要達到銷售規模 5000 億元,其中傳統房地產開發部分要實現 3500 億元,輕資產部分要實現 1500 億元 " 的目標。

      【背靠國企,融資渠道通暢】

      其次,綠城中國有足夠的實力實現其銷售目標,眾所周知,目前大多數房企融資困難,找錢無門,陷入資金斷裂或在資金斷裂邊緣徘徊。

      而綠城中國背靠國企中交集團,擁有著令人生羨的融資優勢,據綠城中國執行總裁耿忠強透露,2022 年上半年,綠城中國境內外公開發債平均利息成本為 3.33%,較上年同期的 3.73% 相比,減少了 0.4 個百分點;發行金額 175.78 億元,較 2021 年同期的 124.62 億元相比增長了 41.4%。

      境外債方面,綠城中國上半年發行了 4 億美元的綠色債券并增發了 1.5 億美元的高息債,同時清償并注銷了全部境外永續債。

      例如,年內 1-4 月,綠城中國在銀行間市場發行了 3 筆中期票據,平均利率 3.62%,較 2015 年降幅超 50%。

      據推算,綠城中國年初至今總融資額達 211 元,同比增長 68.8%,平均融資成本進一步降至 4.5%。

      值得一提的是,6 月 17 日,綠城 2022 年小公募債 150 億元的再融資計劃已正式反饋,且此筆債券用途極為寬泛,不僅包括即期還債還設計項目建設等。

      要知道,同行別家房企融資困難程度已溢于言表,綠城中國不僅融資渠道通暢,甚至融資成本都在下降,而這一切都得益于中交集團的背書,自 2015 年中交集團入股后,綠城中國的融資成本逐年下降,2015 年至 2021 年,其平均融資成本更是從 7.3% 降至 4.6%。

      有大股東相助及背書,綠城中國實現目標自然全力以赴,對中交集團及綠城中國來說可是一件一舉兩得之事。

      只是,綠城中國并非全然無后顧之憂。

      【銷售額存 " 水份 ",永續債引關注】

      綠城中國雖沒有債務壓力,但在綠城中國負債中,永續債規模一直以來都是為人詬病的關鍵。

      今年上半年綠城中國永續債 185.37 億元,利息 6.5 億元,在當期歸母凈利潤中的比重達 27%,而同期綠城中國資產有息負債 1279.18 億元,同比增長 7.31%,資產負債率 81.33%,據焦點財經報道,倘若將永續債計為負債,那么綠城中國的凈負債率將達 120.8%。

      值得注意的是,永續債不同于一般的負債,永續債在資產負債表中計入權益行列,這意味著永續債不僅可以緩解企業資金焦慮還可以增加企業財務杠桿,而前述張亞東提到將全部清償并注銷境外永續債,也就是說永續債也會加重綠城中國的負債規模。

      即便如此,綠城中國對規模的渴望及彎道超車的野心從前文提到的種種跡象中仍可窺探一二。

      但據了解,今年上半年綠城中國實現合同銷售額 1717 億元,同比增長 88.3%,目標達成率 55.4%,借此優秀成績力壓華潤置地成為房企上半年銷售榜單第 8 名。

      但如若以權益銷售額來算,綠城中國排名便不甚好看了,在綠城中國 1369 億元的自持項目銷售總額中,權益金額僅為 713 億元,權益比重僅為 52.08%,并且按照綠城中國今年上半年拿地權益比重推算,其接下來銷售額中的 " 水份 " 依然存在,即便達成銷售目標,或許也名不符實。

      來源:氫財經


    (責任編輯:zl)
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